Alors qu’il continue de s’élever sur la 400 sud à côté de la place de la bibliothèque et du bâtiment de la sécurité publique, le projet d’échange est beaucoup de choses.
Le bouchon du campus municipal de Salt Lake City. Incubateur d’entreprises de services alimentaires. Un espace de travail commun. Usage mixte et revenu mixte. Tout électrique et neutre en carbone (presque).
Du point de vue du design, c’est l’une des architectures les plus sexy que Salt Lake City ait connues depuis des années.
L’échange est également un projet de démonstration. Son modèle de financement naissant vise à montrer aux promoteurs au taux du marché comment le luxe haut de gamme peut coexister avec des unités très abordables – et gagner autant ou plus d’argent que les immeubles conventionnels au taux du marché.
Nous nous sommes rendus sur place avec Chris Parker, de Giv Development, la semaine dernière pour vérifier les progrès de The Exchange. Au cours de la tournée, Parker a parlé des philosophies et des stratégies de Giv.
Spécifications du projet + éléments
La Bourse se compose de deux bâtiments – le musclé «Avia» de 9 étages avec ceintures d’acier à l’ouest et le «Mya» de 5 étages à l’est (le bâtiment étroit et ondulé). Bien que l’Avia soit la phase 1 du projet, le bâtiment ondulé sera terminé en premier, cet automne en fait. L’Avia ouvrira au printemps-été 2021.
Les 286 unités de l’Avia comprennent des studios, 1 + 2 chambres, et elles auront «des unités très haut de gamme – elles seront parmi les plus belles et les plus chères de l’État», nous a dit Parker. «Et pourtant, nous sommes toujours abordables dans ce même bâtiment.» 20% de ses logements seront réservés aux résidents réalisant 50% ou moins d’AMI.
Le rez-de-chaussée du bâtiment sera enveloppé de 14,00 pc de commerce de détail, faisant face à 400 S., 300 E. et People’s Way (le woonerf est-ouest au nord du bâtiment de la sécurité publique). Il comprendra une halle alimentaire qui aura des stands pour les restaurateurs conventionnels ainsi que des espaces de démarrage qui seront loués pour quelques centaines de dollars par mois et seront liés au projet d’incubateur Spice Kitchen de l’International Rescue Committee (IRC), qui sert Communauté de réfugiés de Salt Lake.
L’idée est de partager les espaces coûteux (cuisine et salle à manger), et d’augmenter le volume de clients pour tout le monde – puisque les aires de restauration sont une réponse facile pour un groupe qui se demande où manger.
L’Avia est garée dans un rapport 1: 1 (~ 280 places). Son coût par unité est «au nord de 300 000 $», a déclaré Parker. Il a noté que c’était principalement dû à la construction en acier et aux finitions haut de gamme.
Le Mya, à l’est, ajoutera 126 unités, toutes «micro-1 chambre» (350 pieds carrés en moyenne), 30 000 pieds carrés d’espace de travail collaboratif surnommé «The Shop» et 2700 pieds carrés de commerces au rez-de-chaussée faisant face à 400 S .
Un tiers de ses unités sera disponible pour les personnes réalisant 40% de l’AMI, un tiers pour les personnes à 80% et un tiers sera au taux du marché.
Les unités sont petites, mais les finitions seront bien, assure Parker. «Ce que nous essayons de faire, ce n’est pas de les rendre bon marché pour que les gens puissent se les payer, mais de rendre la qualité accessible à tous. En compressant la taille de l’unité, vous obtenez une qualité que tout le monde souhaite, car il y en a moins. «
Chaque unité est qualifiée de 1-ch en raison de la micro-cloison qui sépare l’espace de vie à la fenêtre de la chambre vers l’arrière de l’unité.
Le bâtiment est garé à un ratio de 0,5: 1 (un peu plus de 60 stands) et le coût unitaire est d’environ 150 000 $, soit la moitié de celui de l’Avia.
The Shop, l’espace de bureau de 30 000 pieds carrés sur trois étages du bâtiment, offrira un design et des finitions haut de gamme et sera le seul espace de bureau neutre en carbone de l’État, affirme Parker. Il offre également plus d’espace privé pour les membres que les arrangements habituels de co-working – 1 ou 2 personnes dans le même espace généralement alloué à 4-6 personnes.
La vision urbaine de Giv
Les 2,24 acres de la Bourse sont des terres qui ont été assemblées par la ville pour le bâtiment de la sécurité publique, l’administration Becker (2008-16) voyant le potentiel d’un TOD sur 400 S.
Le projet est un miroir de la vision de Parker pour Salt Lake City – un endroit pour tout le monde. « Que signifie être un bâtiment pour une sorte de ville entière? » Non seulement vous avez tout l’éventail des revenus représentés dans le bâtiment – quelqu’un qui paie plusieurs milliers de dollars l’unité jusqu’à quelqu’un qui gagne 10-12 $ un heure, mais nous voulions également offrir aux gens la possibilité de démarrer ou de lancer une entreprise à cette échelle. »
«Pour moi, une ville saine est une ville qui a une très forte capacité à faire tout ce que votre rêve est, où que vous soyez dans la vie.»
«Comment ouvrir le centre-ville?» il demande: «Parce que nous produisons une tonne d’unités pour les gens qui ont la chance d’être au bout du spectre qui leur permet de tout payer.»
L’abordabilité est la clé, et l’Utah a la possibilité de «verrouiller» les unités abordables dont il a besoin au cours du prochain cycle – afin que nous ne soyons pas la proie des forces de gentrification qui ont frappé San Francisco, soutient Parker.
«Comment pouvez-vous aller de l’avant et vous assurer qu’à mesure que les magasins de beignets végétaliens et les cafés au lait à 10 $ arrivent en ville, tout le monde puisse participer à ce genre d’expansion plutôt que de le faire aux dépens des personnes qui ont toujours vécu ici?»
Preuve de concept: des unités abordables peuvent égaler un rendement financier
La réponse de Giv à la crise du logement est d’utiliser une ressource abondante – des crédits d’impôts fédéraux de 4% – pour créer des logements très abordables et les combiner avec des appartements haut de gamme au taux du marché. L’Avia disposera de 20% de ses unités pour les personnes à 50% d’AMI, généralement du ressort des crédits d’impôt sursouscrits de 9%.
Parker pense que ce mix – que son partenaire de développement Domain Companies a réussi à réaliser à la Nouvelle-Orléans – donnera un rendement financier égal ou supérieur à un projet purement axé sur le marché.
Si tel est le cas, cela change clairement l’équation pour les développeurs au taux du marché qui insistent sur le fait qu’il est impossible d’ajouter des unités abordables à un projet.
L’attrait des décideurs urbains pour le «zonage d’inclusion» est qu’en exigeant, disons, que 20% de tout nouveau bâtiment soit abordable, l’écart entre l’offre et la demande abordables se réduit petit à petit.
Pourtant, l’opposition politique du Capitole de l’Utah à la législation de zonage d’inclusion a été féroce – les villes semblent avoir reçu le message de ne pas y toucher.
Selon Parker, «Si 10% des projets au taux du marché réalisés ces dernières années avaient été abordables, nous n’aurions pas de crise du logement en ce moment»
La question de financement à laquelle The Exchange est censée répondre est, selon les termes de Parker: «Comment pouvez-vous inciter les développeurs de marché à faire preuve d’abordabilité qui ne les oblige pas à être Mère Teresa?»
«Nous voulons montrer que si vous l’organisez d’une certaine manière, vous pourriez en fait gagner un peu plus d’argent en le faisant que de vous contenter d’un simple renforcement des taux du marché.»
La magie des environnements à revenus mixtes
En essayant d’être un projet pour toute la ville, The Exchange donne non seulement accès à des personnes de revenus variables, mais tente de tirer parti de cette diversité.
«Quelqu’un qui a une excellente idée, mais qui n’a pas les connaissances nécessaires pour savoir quoi en faire, va être dans l’ascenseur avec quelqu’un qui a dirigé une entreprise prospère. Cela vaut tellement – oubliez les équipements que vous pensiez vouloir dans votre bâtiment, c’est les équipements, pour les deux extrémités du spectre. «
Parker raconte l’histoire du premier projet de Giv à Salt Lake City, le projet North Sixth à revenus mixtes sur 600 W. près de N. Temple.
«Nous concevons nos bâtiments pour que vous n’ayez aucune idée de ce que gagne votre voisin. Quand j’habitais à North Sixth, nous avions quelqu’un qui travaillait pour Goldman Sachs qui vivait littéralement à côté de quelqu’un qui sortait juste de Road Home. Et ils ont fini par se rencontrer et devenir amis. Cela ne serait jamais arrivé autrement.
« L’idée qu’une personne vivant dans une unité à 40% AMI puisse ouvrir une entreprise de restauration au même endroit qu’un PDG d’une entreprise de technologie qui travaille à côté dans son petit bureau dans la boutique, c’est l’idée. »