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Dallas-Fort Worth a connu une croissance constante au cours des dernières décennies. Mais, selon Walter Bialas, les avantages de cette croissance ne sont pas également répartis.
C’est pourquoi lui et son équipe de JLL ont publié un nouveau rapport qui se penche sur les déséquilibres dans la région. Bialas, vice-président des études de marché chez JLL, estime que les données ont le pouvoir de sensibiliser et de montrer des opportunités de changement positif.
Dans son dernier instantané JLL, Bialas se penche sur le sud de Dallas pour mieux comprendre comment il a évolué en un désert alimentaire.
Le Département de l’agriculture des États-Unis définit un désert alimentaire comme un endroit où les gens ont un accès limité à des aliments sains et abordables, un taux de pauvreté supérieur à 20% et un tiers de la population à plus d’un mile d’un grand épicier. JLL note que ces zones n’ont souvent pas non plus une tonne de véhicules disponibles ou de transports en commun adéquats.
Il y a environ 6 500 secteurs de recensement qui sont des déserts alimentaires, selon l’USDA. Le département incluait South Dallas dans cette liste.
Mais la région n’a pas toujours été comme elle l’est aujourd’hui, note Bialas. Dans les années 40, il était classé comme un quartier moyen à riche.
«Après la Seconde Guerre mondiale, le quartier a commencé à changer. Alors que la croissance commençait à pousser vers le nord, de nombreux ménages ont déménagé, créant de nouveaux quartiers comme Highland Park. À faible revenu, les ménages noirs ont commencé à déménager dans le sud de Dallas », écrit-il. «Comme de nombreuses villes des États-Unis, la banlieue des années 1950 a vu de nouvelles autoroutes planifiées et construites pour canaliser la croissance. Pour le sud de Dallas, la création des I-30 et I-45 a fortement déstabilisé la région. »
JLL souligne quelques facteurs différents qui ont contribué à l’isolement du quartier: l’I-45 a réduit de moitié le quartier de 11 miles carrés, l’I-30 l’a déconnecté de la base de travail du CBD et les limites de la forêt de la rivière Trinity l’ont séparé du reste de la région.
Désert alimentaire du sud de Dallas [Source: JLL]
Bialas dit au fil des décennies, que l’isolement «a exacerbé les différences qui émergeaient».
Les données de JLL montrent que 11 600 ménages se trouvent dans le sud de Dallas, ce qui n’a pas changé depuis 2000. Le revenu moyen des ménages est de 42 000 $, dont 60% gagnent moins de 35 000 $. JLL souligne que la moyenne de DFW est de 96 000 $.
Ajoutez à cela les statistiques relatives à l’alimentation.
La plupart des épiceries ont lieu dans les petits marchés de quartier et les dépanneurs, faisant de la région un «véritable désert alimentaire», selon JLL. Les résidents dépensent leur argent de manière disproportionnée en raison des prix élevés et des options alimentaires limitées dans ces types d’endroits. Bialas note que l’un des plus grands magasins est le Save A Lot de 14 000 pieds carrés.
«Les déserts alimentaires comme ceux-ci ont de nombreuses répercussions – la plus fondamentale étant que les résidents ont peu d’options alimentaires saines, ce qui a un impact sur le bien-être. L’abordabilité est un autre problème majeur et souvent ignoré », écrit Bialas. «En raison de leurs revenus, combinés à des prix plus élevés dans ces points de vente, les gens dans les intervalles de revenus les plus bas dépensent un montant disproportionné pour les éléments de base que la plupart d’entre nous tiennent pour acquis.
Les données JLL montrent que ceux qui se situent dans les 20-30 pour cent des tranches de revenus paient 14 à 16 pour cent de leurs revenus à l’épicerie. Comparez cela aux 6 pour cent pour le consommateur américain moyen.
«Malgré ces défis, les résidents génèrent 58 millions de dollars en dépenses d’épicerie, ce qui est suffisant pour soutenir trois épiciers à grande échelle», explique JLL. Certaines ventes ont lieu en dehors de la zone, selon Bialas, mais il souligne que beaucoup de ces ménages ont un accès limité aux véhicules et aux stations DART.
«Cela renforce les schémas du passé», écrit-il.
JLL propose des solutions
Suite à son analyse, JLL a proposé quelques solutions qui pourraient aider à la dynamique du désert alimentaire. La société affirme cependant qu’elle ne changera pas sans le soutien du public.
« Notre examen du sud de Dallas indique que cette situation de désert alimentaire ne changera pas d’elle-même », écrit Bialas. «Même si le quartier est petit et isolé – potentiel Est-ce que exister. »
La première idée de JLL est de «créer un coussin pour soutenir un épicier au seuil de rentabilité». Cela serait conçu comme un «bien communautaire» des secteurs public et privé.
Un partenariat public-privé impliquerait une subvention directe en dollars pour encourager un nouvel épicier, plutôt que d’utiliser une subvention ponctuelle directe en dollars. Bialas note que la clé est à l’équilibre: «de cette façon, le public minimise les risques en défendant les frais généraux si nécessaire et l’opérateur privé gère le magasin pour un bien communautaire.»
Il dit que cela pourrait semer le terrain pour le changement social à l’avenir, tout en créant des options alimentaires alternatives plus saines et potentiellement plus abordables.
Bialas signale également quelques projets déjà en cours. Le Collège Paul Quinn a récemment transformé son stade de football en une ferme urbaine. Le marché fermier de Dallas a été reconstruit et se trouve à proximité.
« Mais ce n’est qu’un début », écrit-il. «Avec ces dépenses d’épicerie générées, le quartier soutiendra jusqu’à quelques épiceries traditionnelles réduites. Le problème est le risque de vente pour ces opérateurs. »
Alors que JLL a proposé quelques idées, Bialas et son équipe souhaitent poursuivre le dialogue et inviter tout le monde à les contacter avec leurs commentaires et leurs idées.
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